Регистрация прав на недвижимость по-новому: что год 2012 нам готовит?

Недвижимость, в силу объективных и общепонятных причин, является одним из самых важных для человека объектов права собственности. Вопрос правовых гарантий лица на его собственность включает и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, что обеспечивает официальное признание и юридическое закрепление государством прав субъекта на недвижимое имущество, фиксацию факта перехода прав на него к новому собственнику. То есть на сегодняшний день существуют две функции — статическая (кто собственник) и динамическая (как и на каких правовых основаниях это право переходит), и в диалектическом взаимодействии этих функции и проявляется суть регистрационной системы — с одной стороны, надежность защиты права собственности на недвижимость и упрощение и оптимизация гражданского оборота объектов недвижимости, с другой стороны. С 1 января 2012 г. в Украине должна начать действовать "новая версия" системы регистрации прав на недвижимое имущество. Основными законодательными и нормативными актами, регулирующими рассматриваемый вопрос, являются Закон Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений" и постановление Кабинета Министров Украины "Об утверждении Прядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений и Порядка предоставления извлечений из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество" от 22 июня 2011 г. № 703. В соответствии с новым законодательством функции государственной регистрации прав на недвижимость с нового года вместо БТИ будет осуществлять Государственная регистрационная служба Украины (сокращенно — Укргосреестр www.drsu.gov.ua). Укргосреестр был создан под эгидой административной реформы согласно Указу Президента Украины "Об оптимизации системы центральных органов исполнительной власти" с возложением на него, в частности, функции Минюста Украины по реализации госполитики в сфере регистрации. Однако на Минюст возложены далеко не все функции, которые ранее выполняло БТИ. В частности, технические паспорта по-прежнему изготавливают БТИ согласно требованиям Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госкомстроя № 127 от 24.05.2001 г. Заработает ли Укргосреестр сразу с 1 января 2012 года, сказать сложно, ведь на данный момент Укргосреестр находится в процессе формирования кадрового состава и материально-технического обеспечения региональных регистрационных служб. Для создания органов государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество Укргосреестра Министерством юстиции была определена дополнительная численность работников в количестве 2600 человек (приказ Минюста от 18.11.2011 № 3350/5). Проблематика законодательства о госрегистрации Для начала стоит отметить, что статья 182 ГК Украины в действующей редакции определяет обязательность и "базовые" условия регистрации прав на недвижимость. А часть 3 ст. 331 и ст. 334 ГК Украины связывают факт возникновения права собственности на недвижимое имущество (вновь созданное либо приобретенное по договору) с государственной регистрацией. Изменения, которые вносятся с 01.01.2011 г. в ст. 182 и 334 ГК Украины согласно п. 1 Заключительных и переходных положений Закона Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" и другие законодательные акты Украины" № 1878-VI, согласуют эти общие нормы и нормы Закона Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений", который является специальным законом, регламентирующим соответствующие процедуры. По нашему мнению, некоторые формулировки закона нуждаются в совершенствовании, поскольку позволяют двойственные трактовки. К примеру, в ст. 3 Закона приводятся принципы госрегистрации прав, в частности "Любые сделки в отношении недвижимого имущества (отчуждение, управление, ипотека, и т. д.) заключаются, если право собственности зарегистрировано согласно требованиям этого Закона (ч. 6 ст. 3 Закона). Сомнительно, что эта норма ограничивает возможность совершения сделок с тем имуществом, право собственности на которое было зарегистрировано до вступления в силу норм этого Закона, но подобная трактовка возможна. Часть 2 ст. 29 Закона хотя и не устанавливает необходимости для прав, которые возникли и зарегистрированы до вступления в силу Закона, их "повторной" регистрации, но, очевидно, предполагают подобную возможность. Наверное, только предстоящая правоприменительная (или, если "не повезет", судебная) практика расставит все точки на "і". Отсутствие в Законе прямого требования о необходимости "перерегистрации" в Укргосреестре существующих прав с учетом положений ст. ст. 8, 19, 41 Конституции Украины позволяет отстаивать позицию о том, что ч. 6 ст. 3 Закона не предполагает необходимости такой "перерегистрации". Поскольку, кроме законов Украины, существуют так называемые "законы Мерфи", то целесообразно задать вопросы: к чему стоит быть готовым и что целесообразно сделать до и после вступления с силу новых правил регистрации? Так, к примеру, регистрация ооо в москве проходит намного проще чем у нас. А некоторые специалисты опасаются утраты или искажения документов и информации при их передачи от БТИ в сферу Минюста. В связи с этим возникает вопрос, а как проверить информацию, переданную из БТИ в Минюст? Одним из самых простых способов проверить корректность информации — это подать в городской/районный отдел Укргосреестра заявление о выдаче извлечения. Порядок выдачи извлечения или основания для отказа в выдаче достаточно регламентированы постановлением КМУ № 703 от 22 июня 2011 года. В случае если в Госреестре (после передачи документации БТИ в Минюст) "вдруг" не оказалось объекта недвижимости, ранее зарегистрированного в БТИ, то такую ситуацию можно решить в порядке административного судопроизводства. Дополнительно хотелось бы сказать, что отмены или принципиального изменения "нового" порядка ожидать пока не стоит, хотя возможны некоторые "доработки" и "усовершенствования". Так, в частности, Кабинет Министров Украины уже внес в Верховную Раду Украины проект Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в отношении упрощения государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений" (рег. № 9372 от 01.11.2011 г.), по итогам рассмотрения которого парламентом возможны очередные законодательные "новеллы". ВЫВОД: На наш взгляд, новая вертикально централизированная система регистрации имеет все нормативные предпосылки для эффективной работы, что сроки осуществления регистрационных действий будут соблюдаться, а неизбежные "операционные" недостатки переходного периода будут устранены за 3 — 4 месяца.